La dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Tras todo el drama vivido con el tema de los desahucios, el Gobierno aprobó, en un Consejo de Ministros, un código de buenas prácticas bancarias, haciendo especial hincapié en el asunto hipotecario. Este código, que es de naturaleza voluntaria, permitía a las entidades acogerse a la dación en pago, medida que también actúa como garantía adicional a los nuevos y actuales clientes interesados en productos financieros, tanto sean de financiación como de inversión.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?

La anterior Ley Hipotecaria ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero ésta debía estar pactada entre banco y cliente antes de firmar el préstamo, debiendo especificarse en la escritura, teniendo la entidad la sartén por el mango, ya que en la mayoría de los casos éstas preferían acudir a la subasta del inmueble. Una cuestión puramente de dinero.

En la actualidad, la Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, del 9 de marzo de 2012, ofrece bastantes más facilidades y algo más de seguridad para que los deudores a los que no les quede más remedio debido a su precaria situación, puedan acogerse a la dación en pago.

¿Cuáles son estas nuevas condiciones que establece la Ley más reciente?

– La primera condición es que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de un determinado valor, teniendo en cuenta la población de los municipios:

• Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
• Entre 500 mil y 1 Millón habitantes: 180 mil € / 30 millones de pesetas
• Entre 100 mil y 500 mil habitantes: 150 mil € / 25 millones de pesetas
• Hasta 100 mil habitantes: 120 mil € / 20 millones de pesetas

– La segunda condición es cumplir los criterios por los que se considera a una persona dentro de la exclusión social. Para ello, se debe cumplir estos puntos:

• Que el préstamo de la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual del deudor.
• Que todos los miembros de la unidad familiar (el hipotecado, el/la cónyuge e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas por cualquier tipo de actividad económica.
• Que la cuota resultante de la operación sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar al completo.
• Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes con los que hacer frente a la deuda. Tampoco otros derechos patrimoniales.
• Que el préstamo hipotecario fuese para la compra de la vivienda habitual, y que no estuvieran constituidas otras garantías reales, ni hubiera otros intervinientes que no cumplan los requisitos 3 y 4. Además, esta vivienda debe ser la única propiedad del deudor.
• En caso de existir algún cotitular que no forme parte de la unidad familiar, este deberá cumplir los requisitos 2, 3 y 4.
• Es importante aclarar que incluso cumpliendo toda esta serie de requisitos, la entidad financiera puede ofrecer una novación hipotecaria. ¿Qué quiere decir esto? Que antes de proceder a la dación en pago, se podría llegar a posponer hasta por 5 años, con unas modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del préstamo en sí mismo.

–Otras condiciones son: La carencia de capital durante 4 años, la ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde la contratación en origen y la reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%